مجموعه سوالات حقوق ثبت                                                        

الف ) سوال های ثبت املاک  
1 - در بعضي از اسناد مالكيت مشاهده ميشود كه حدود ملك مذكور به علائم طبيعي ( از قبيل كوه يا تپه و غيره ) محدود گرديده كه حدود اربعه با مساحت زمين نيز هم آهنگي ندارد و نتيجتاً موجب اشكالاتي در اعتبار و بهره برداري از آن گرديده است كه اقدامات قانوني ديگر را طلب مي نمايد  توضيح دهيد كه مشكل كار چه بوده و از چه طريق و چه مرجع و بچه صورت بايد انجام پذيرد ( منظور از سوال توجيه عملكرد قانوني براي معتبر گرديدن سند رسمي مالكيت است (
3- مواردي كه با حكم دادگاه ممكن است سند مالكيت ابطال شود توضيح دهيد ؟
3 - ملك مشاعي داراي چندين مالك مي باشد كه بعضي از مالكين به نسبت سهام خود تقاضاي ثبت سهام خود را نموده اند و مورد تحديد حدود واقع گرديده است و ساير مالكين مشاعي در صورت تمايل براي ثبت سهام و تحديد حدود سهم خود چه مراحلي را بايد سپري نمايند و امتيازاتي كه سهامداران ( مالكين ) قبلي در تقاضاي ثبت سهام ملكي خود بدست آورده اند براي ساير مالكين در تشريفات ثبتي لازم الرعايه مي باشد و اصولاً اسناد مالكيت صادره مالكين مشاعي متضمن چه مفاد مفهومي مي باشد .( بارم : ۷ نمره )                حقوق ثبت بهمن ۱۳۷۷
4 به موجب سند رسمي منافع ۲۰ ساله ملكي به ديگري منتقل گرديد . بعد از انتقال منافع سند مالكيت ملك بنام مالك صادر ميشود در حاليكه حقوق منتقل اليه منافع در آن درج نشده است . شخص اخير الذكر براي حفظ حقوق خود به شما مراجعه ميكند چه اقدامي معمول خواهيد داست /?
5 )شخصي ملك خود را به ديگري با سند رسمي مي فروشد . خريدار در همان روز به فروشنده وكالت رسمي مي دهد كه بعد از گذشتن ده سال حق دارد با پرداخت ثمن معامله ملك را به خود منتقل نمايد بعد از دو سال وكيل ( فروشنده ) به شما مراجعه ميكند كه موكل ( خريدار ) بموجب اظهار نامه اي او را از وكالت عزل كرده است . چگونه او را راهنمايي مي كنيد ؟   
6 ) در يكي از شهرستانهاي كشور كه آگهي ثبت عمومي اعلام گرديده بود آقاي فرامرز نسبت به يك قطعه زمين بي سند خود تقاضاي ثبت نموده و نام وي در دفتر توزيع اظهارنامه ثبت گرديد و بعد از چندي فوت نمود و تنها فرزندش ادامه اقدامات ثبتي را بنام خود ادامه داد . در زمان بررسي تصرفات متقاضي ثبت معلوم گرديد ، شخص بنام جمشيد ، در ملك مذكور خانه ساخته و مدعي است كه زمين را از فرامرز با سند عادي خريداري كرده است ، ولي سند در اختيار او نيست و استشهاديه اي كه او دارد وقوع معامله و تصرفات فعلي او را ثابت مي كند . فرزند آقاي فرامرز شهادت شهود و معامله را تكذيب نمود ، اكنون شما به عنوان وكيل فرزند فرامرز در اين مرحله چه اقدامات ثبتي و حقوقي در جهت حفظ حقوق او مي توانيد ارائه دهيد و به نظر شما اقدامات شما با چه استدلالي در چه مرجعي قابل رسيدگي و اتخاذ تصميم مي باشد ؟ ( بارم : ۷ نمره (
7 ) مالك قطعه زمين پلاك ۹۰ در اجراي مقررات و تشريفات ثبت عمومي تقاضاي ثبت قطعه مذكور را نموده است . م بعد از تقاضاي ثبت زمين پلاك مرقوم ، شهرداري محل به ا نگيزه اين كه طبق طرحي كه بايد اجرا گردد درصدد تعريض خياباني است كه حد خيابان به زمين مالك منتهي مي گردد و نتيجتاً مساحت ۳۰۰ متر از زمين خود را كسر ولي با احداث حصار و ديواركشي آن را درتصرف خود نگهداري مي نمود تا بموقع عقب نشيني نمايد كه متعاقب آن شهرداري تقاضاي ثبت ۳۰۰ متر را تحت پلاك ديگر ، از اداره ثبت نمود و مدتها از اجراي طرح طفره نمود تا اين كه قطع ديوار كشي شده در زمره متروكات شهرداري درآمده اما در اختيار مالك آن باقي مانده است . از يك طرف مالك نسبت به بقيه زمين خود سند مالكيت دريافت نمود و از طرف ديگر مساحت ۳۰۰ متر مربع آن با درخواست ثبت شهرداري مواجه مي باشد . شما بيان داريد وجود عدم اقدام عملي و تقاضاي ثبت شهرداري نسبت بمساحت ۳۰۰ متر چه اقدامي متصور است تا مالك از حقوق قانوني خود برخوردار و استيفاء حق نمايد ؟ وکلا تیر 80 
8 ) در مناطقي از كشور كه در اجراي مقررا ت ثبت عمومي املاك ميبايد به ثبت برسد توضيح دهيد كه آيا دعوي خلع يد و نيز رفع تصرف عدواني ( اعم از حقيقي و كيفري ) ازمالكين كه املاك آنها مجهول المالك شناخته شده قابليت استماع دارد يا خير ؟
اشاره ای درپاسخ به سوالات 
ا ) در اصلاح و تغییر سند مالکیت برابر ماده 45 آیین نامه عمل می شود (ن . ک فصل چهام جزوه )
2) الف اگر ملک خلاف قانون به ثبت رسیده باشد مثلا بدون انتشار آگهی نوبتی ثبت شده باشد
ب ) در تعارض سند مالکیت
ج ) بند 4 و 6  ماده 25 ق . ثبت
د )تبصره 3 ماده 147
3 )برابر ماده 77 آیین نامه ق . ثبت "در مورد املاک مشاع که قسمتی از آن درخواست ثبت و قبلا تحدید شده چنانچه نسبت به بقیه درخواست ثبت شود تحدید مجدد لازم نیست " و 119 آیین نامه
4 ) رفع اشکال و اشتباه پس از تنظیم سند برابر بند 7 ماده 25 ق . ثبت با هیأت نظارت است و این رأی قابل تجدید نظر در شورای عالی ثبت
5 ) فرض سوال معامله مشمول مقررات معاملات با حق استرداد است و ماده 33 قانون ثبت " نسبت به املاكي كه با شرط خيار يا به عنوان قطعي با شرط نذر خارج و يا به عنوان قطعي با شرط وكالت منتقل شده است و به طور كلي نسبت به املاكي كه به عنوان صلح يا به هر عنوان ديگر با حق استرداد قبل از تاريخ اجراي اين قانون انتقال داده شده اعم از اينكه مدت خيار يا عمل به شرط و به طور كلي مدت حق استرداد منقضي شده يا نشده باشد و اعم از اينكه ملك در تصرف انتقال دهنده باشد يا در تصرف انتقال گيرنده حق تقاضاي ثبت با انتقال دهنده است مگر .." و برابر   تبصره 1 -  آن "كليه معاملات با حق استرداد ولو آنكه در ظاهر معامله با حق استرداد نباشد مشمول جميع مقررات راجعه به معاملات با حق استرداد خواهد بود.اعم از اينكه معامله بين متعاملين محصور بوده و يا براي تامين حق استرداد اشخاص ثالثي را به اين نحو كان مداخله داده باشند."
در معاملات شرطی هم مانند معامله رهنی خریدار فقط طلبکار فروشنده محسوب می شود و می تواند برای وصول طلب خود درخواست صدور اجراییه و فروش بیع شرطی کند لذا معاملات شرطی و خیاری باعث اتقال مالکیت به خریدار نمی شود .
6 ) اگر متقاضی ثبت پس از تقاضا و قبل از ثبت ملک آن را منتقل کند وظایفی برای طرفین انتقال و اداره ثبت مطرح است مواد 41 تا 43 ق . ثبت مقرر داشته است .
1 )انتقال با سند رسمی است و اعتراض نشده است
2 )انتقال با سند رسمی است و اعتراض شده است
3 )انتقال با سند عادی است و اعتراض نشده است
4 )انتقال با سند عادی  است و اعتراض شده است
فرض 1و2 مصداق سوال نیست در حالت سوم برابر مواد 41 و43 انتقال دهنده (فرامرز ) مکلف بوده است تا 10 روز از تاریخ انتقال شخصا یا با وکیل در اداره ثبت حاضر و معامله را کتبا اطلاع دهد و اگر اطلاع نمی داد چنانچه مدت اعتراض باقی بود جمشید می توانست با اظهار نامه به مرحوم فرامرز اخطار می کرد اگر فرامرز ظرف 10 روز از ابلاغ اخطار تصدیق می کرد ملک به نام جمشید ثبت شده بود و اگر فرامرز تصدیق نمی کرد ملک به نام فرامرز ثبت می شد و جمشید می توانست طبق مواد 114 و 105 ق. ثبت او را تعقیب کیفری کند در مورد سوال با فوت جمشی منتفی است جمشید تعقیب کیفری منتفی است با این حال طبق ماده 114 حق تقدیم دادخواست برای جمشید علیه وارث فرامرز برای خسارات و نیز عین زمین در صورت اثبات باقی است   
اگر مورد چهارم مفروض باشد طبق ماده 42 ق ثبت فرامرز مکلف بوده جمشید را از وجود معترض مطلع کند و ظرف 10 روز معترض را با اظهار نامه از وقوع معامله مطلع کند و الا مسوول خساراتی بود که از تخلف او بر جمشید یا معترض وارد می شد و مادام که ضرر جبران نشده به تقاضای آنها در توقیف می ماند . 

7 )پلاک 90 در جزیان ثبت می باشد وفق آیین نامه ق . ثبت اداره ثبت پس از اطلاع و رسیدگی باید مراتب را در دفتر توزیع اظهار نامه و پرونده قید نماید .
8 ) دعوی خلع يد پذیرفته نیست اما رفع تصرف عدواني با توجه به تصرف پذیرفته می شود .
ب ) نمونه سوال ثبت اسناد
1 - اگر سند انتقال رسمي مال غير منقولي كه سابقه ثبت در دفتر املاك را دارد در دفتر خانه اي بدون استعلام وضعيت ثبتي آن تنظيم شود و بعد از انتقال معلوم گردد ، ملك در رهن بانك بوده است ، راجع به معامله انجام شده از جهات زير توضيح داده شود :الف-معا مله باطل است يا غير نافذ ( توجيه شو)
ب- در فرض غير نافذ بودن سند تنظيمي ، اعتبار سند رسمي را دارد يا عادي است ؟   
سوال 2- ملكي با مساحت مشخص از طرف دو شريك بالمناصفه تقاضاي ثبت شده ، يكي از شركاء در حين انجام تشريفات مقدماتي ثبت سهام مالكانه خود را بدون استعلام از ثبت بشريك ديگر فروخت ولي خلاصه معامله به اداره ثبت ، تسليم نشد و اداره ثبت دو فقره سند ( هر يك سه دانگ ) براي مالكين مشاعي صادر كرد و سپس شريك فروشنده ، همان سهام مالكيت فروخته شده را با سند عادي تصديق امضاء شده از خريدار ( شريك خود ) اجاره ۴ ساله مي نمايد و بعداً در اثر فوت خريدار ، از طرف ورثه او ( شريك خريدار ) ادعاي مالكيت كل زمين ميگردد
اولاً طبق ماده ۲۴ قانون ثبت بعد از صدور سند مالكيت هيچگونه اعتراضي پذيرفته نمي شود آيا امكان احقاق حق براي خريدار نسبت به كل زمين وجود دارد يا نه و اگر پاسخ شما مثبت است با چه استدلال و در كدام مرجع احقاق حق مي نمائيد . ثانياً : اجاره نامه و تصديق امضاء آن از طرف سردفتر تخلف انتظامي سردفتر محسوب ميشود يا نه ?
-3شخصي كه بموجب سند مالكيت مالك يك قطعه زمين ۳۰۰۰ متري بوده ، زمين مذكور را به چند قطعه تفكيك نموده و يكي از قطعات تفكيكي را با مبايعه نامه عادي به آقاي حسن فروخته و وجه آنرا دريافت كرده است . بعد از مدتي كه براي انتقال قطعه خريداري به دفترخانه اسناد رسمي مراجعه مي نمايند تا قطعه مذكور بنام آقاي حسن انتقال رسمي يابد ، متوجه مي گردند كه اداره ثبت اسناد در پاسخ استعلام دفترخانه اعلام كرده كه كل پلاك از جمله قطعه فروخته شده در بازداشت شخصي كه طلبكار مالك كل زمين بوده درآمده و امكان نقل و انتقال نمي باشد . در چنين وضعي بيان داريد كه چگونه قطعه اي كه به ديگري با سند عادي فروخته شده و ايجاد اعياني گرديده و در آن ساكن مي باشد و از رديف ساير قطعات با مبايعه نامه خارج گرديده در بازداشت شخص طلبكار مالك اصلي مي باشد در حاليكه در زمین معامله ، قطعه مذكور قابل نقل و انتقال به خريدار بوده است و در حال حاضر راه حل قانوني انتقال قطعه مذكور به خريدار كدامست ؟) 
اشاره ای در پاسخ به سوالات : 
1 ) معا مله غير نافذ است .با عنایت به ماده 1287 ق . مدنی  این سند را باید عادی بدانیم .
2 ) مورد سوال از شمول ماده 24 ق . ثبت خارج است زیرا ماده 24 در مورد اعتراضات تقاضای ثبت عمومی است  در حالی که موضوع پرسش از اشتباهات و اختلافات ثبتی است و برابر ماده 25 در صلاحیت هیأت نظارت است .
تصدیق امضای اجاره نامه هم تخلف محسوب می شود .
3 ) چون معامله رسمی نبوده و مالکیت خریدار ثبت دفتر املاک نگردیده است سند عادی وی در مقابل بازداشت کننده اعتبار ندارد و برابر ماده 22 ق . ثبت اعتراض او به بازداشت مسموع نیست و انتقال رسمی ملک به خردار با سند عادی ان است که بازداشت کننده با ان موافقت کند .
ج ) نمونه سوالات اجرای اسناد 
۱- شخصي در سند شرطي وجه بدهكاري خود را به صندوق ثبت توديع نموده و قبض آنرا به دفترخانه ارائه كرده و سردفتر سند شرطي را فسخ نمود اما بعداً در اثر تسامح سردفتر و عدم اعلام فسخ به وثيقه گيرنده نامبرده مبادرت به صدور اجرائيه ، و ملك مذكور به مزايده فروخته شد و سند انتقال به برنده مزايده داده شد توضيح دهيد كه چگونه با پرداخت بدهي ، ملك مذكور مورد مزايده و انتقال سند به شخص ثالث گرديده است در وضعيت حاضر و ظهور اسناد معارض به چه صورت قابل حل مي باشد.               
2 )براي اجراي اجرائيه سندي ذمه اي با معرفي بستانكار چند دستگاه يخچال موجود در پاركينگ ساختمان محل مسكوني بدهكار توقيف ميشود . مستاجر طبقه ديگر ساختمان مزبور به شما مراجعه و با ارائه مداركي خود را مالك بخچالهاي مزبور معرفي مينمايد . در صورتيكه صحت اظهارات او را احراز و مدارك او را كافي دانستيد براي رفع توقيف چه اقدامي انجام ميدهيد و چه مراحلي ممكن است شكايت شما طي نمايد ؟    ثبت وکلا  بهمن ۱۳۷۷
سوال3 - بستانكاري عليه احمد اجرائيه اي دائر به مطالبات رسمي خود صادر كرده كه منجر به توقيف و بازداشت سرقفلي يكي از مغازه هاي بدهكار گرديده و بعداً به مرحله مزايده و صورتجلسه اتمام مزايده به نفع بستانكار گرديده است كه در اثر اعتراض بدهكار عمليات اجرایي ابطال شده است در صورتيكه ابطال عمليات اجرایي را قابل توجه  مي دانيد مرجع صالح به رسيدگي و علت ابطال عمليات اجرائي را تعيين و بيان داريد .   
4 )طلبكاري براي وصول طلب خود در سند رسمي بمبلغ ۵ ميليون تومان با احتساب خسارات مبادرت به صدور اجرائيه نمود كه با ارسال اجرائيه به اداره اجراي ثبت و قبل از ابلاغ اجرائيه ، مديون اعلام كرد كه تغيير اقامتگاه داده و در جيرفت زندگي ميكند و در جيرفت شناخته نشد و مجدداً نشاني ديگري معرفي كرد كه شناخته نشد و سرانجام بعد از اعاده آن به اجرا ، دستور ابلاغ اجرائيه طبق مفاد سند رسمي مقررات قانوني در تهران صادر شد كه با ابلاغ اجرائيه در تهران ، يكباب خانه مالك كه در اجاره ثالث بود توقيف گرديد و آگهي مزايده براي وصول طلب صورت گرفته كه بدهكار به عمليات اجرائي اعتراض كرد و در اعتراضنامه خود نوشت كه اولاً : اجراي ثبت با قبول محل اقامتگاه او در جيرفت و ديگر شهرها موافقت نموده كه بايد در آن محل ابلاغ مي گرديد و ثانياً : توقيف خانه بازداشتي و وجود مستاجر در آن در آگهي مزايده قيد نگرديده است كه اداره ثبت اعتراض را وارد دانست و بعد از اعتراض طلبكار به نظريه اداره ثبت ، هيات نظارت نظريه اداره ثبت را قانوني ندانست و با نقض نظريه و قبول عمليات ثبتي ، با اعتراض بدهكار ، پرونده به شوراي عالي ثبت ارسال گرديد . اگر شما مورد مشورت و يا وكيل بدهكار باشيد آيا وكالت بدهكار را قبول مي نمائيد يا نه ، استدلال شما چه خواهد بود .   
5 )علی در 1/7/80 منزل مسکونی خود را طی معامله با حق استرداد مبلغ ده میلیون تومان به احسان می فروشد و تمام ثمن را دریافت می کند و ضمن عقد شرط می شود اگر فروشنده تا 1/7/81  معادل ثمن به اضافه 30 درصد به خریدار مسترد شود معامله منفسخ و مبیع به فروشنده مسترد شود در 1/10/80 طی قراردادی رسمی حق استردادقرارداد فوق را اسقاط می نمایند پاسخ دهید
1) ماهیت قرارداد فوق چیست ؟
2) علی از قرارداد اسقاط حق استرداد منصرف است چه اقدامی می تواند انجام دهد ؟


اشاره ای در پاسخ به سوالات : 
1)  با پرداخت وجه بدهي و تودیع قبض ان به دفتراخانه و فسخ سند در دفتر موجبی برای صدور اجراییه باقی   نمی ماند و ظهور سند معارض در بسیار بعید است و در صورت بروز این حالت هیأت نظارت سند معارض را تشخیص خواهد داد و سپس موضوع در دادگاه قابل رسیدگی است .
2) برابر ماده۶۶ ـ هرگاه نسبت به اشيائي كه بازداشت مي‌شود اشخاص ثالث اظهار حقي نمايند مامور اجرا اسم مدعي و چگونگي اظهار را قيد مي‌كند و طبق ماده۹۶ـ هرگاه شخص ثالث نسبت به مال بازداشت‌شده (اعم از منقول و يا غيرمنقول) اظهارحقي نمايد در موارد زير از مزايده خودداري مي‌شود:
۱ـ در موردي كه متعهدله اعتراض شخص ثالث را قبول كند.
۲ـ در موردي كه شخص ثالث سند رسمي مقدم بر تاريخ بازداشت ارائه كند مبني بر اينكه مال مورد بازداشت به او منتقل شده و يا رهن يا وثيقه طلب اوست.
۳ـ در صورتي كه مال قبل از تاريخ بازداشت به موجب قرار تامين يا دستور اجراي دادگاه يا اجراي ثبت بابت طلب معترض توقيف شده‌باشد.
۴ـ هرگاه شخص ثالث حكم دادگاه اعم از قطعي يا غيرقطعي بر حقانيت خود ارائه كند.
۵ـ در صورتي كه قبل از بازداشت از معترض قبول تقاضاي ثبت به عنوان ملكيت يا وقفيت شده‌باشد.
۶ـ در موردي كه بر اثر شكايت معترض موضوع قابل طرح در هيات نظارت يا شوراي عالي ثبت تشخيص شده‌باشد.
در مورد بندهاي ۱و ۲ و نيز در مورد بند ۴ در صورت وجود حكم قطعي از مال رفع بازداشت مي‌شود و در